ppropuesta bondel modificación ordenanza 051/2001

Visto,

La ley de Corporaciones Municipales Nº 3098 y las ordenanzas Nº………..

Considerando,

Que es notorio el incremento de la población en la región en general y en el Ejido del El Hoyo en particular.

Que el área urbana actual resulta notoriamente insuficiente para satisfacer la demanda de espacios urbanizables.

Que existen sectores que pueden destinarse a tal fin.

Que si bien la provisión de los servicios básicos aún no puede asegurarse, se están realizando estudios para proveerlos en un futuro cercano.

Que para poder concluirlos resulta indispensable determinar el futuro desarrollo del pueblo y su potencial población.

POR ELLO

El HCD sanciona con fuerza de Ordenanza



Art. 1: Ha partir de la fecha de promulgación de la presente Ordenanza, declárase como sector urbano de nuestra localidad el siguiente:

Desde la intersección de la ruta nacional nº 40 y el callejón Trafián, siguiendo por mismo hacia el este incluyendo todo el lote 19 ubicado al este de la ruta 40; la totalidad de los lotes 27 y 26; la totalidad del lote 31 ubicado al este de la ruta 40; los loteos existentes a la fecha en el lote 32; los loteos existentes a la fecha dentro de los lotes 28 y 30 al oeste de la ruta 40; la primera fila sobre ambos lados de la ruta 40 desde su intersección con la calle Islas Malvinas hasta la intersección con el callejón Salamín; la primera fila del lado este de la avenida San Martín desde su intersección con la ruta 40 hasta la intersección con el callejón Benavente.

Art. 2: El área urbana comprende los siguientes Sectores:

Zona Centro: plano Nº 1 (P 1)

Zona Residencial de Servicios: plano Nº 2(P 2)

Zona Residencial Comercial: plano Nº 3 (P 3)

Art. 3: En el área urbana podrán realizarse loteos y subdivisión simple.

Art. 4: Se entiende como loteo a todo fraccionamiento o parcelamiento que:

1. Crea núcleos urbanos o modifique los existentes;
2. Ceda superficies para calles, espacios verdes, reserva fiscal y uso publico
3. Subdivida el suelo en más de 12 parcelas o se divida en superficies mayores o iguales a las reguladas para cada zona.

Los loteos deberán:

1. Contar un lado máximo de 150 m y un mínimo de 60 m.-
2. Respetar la trama vial, dándole continuidad.
3. Dejar ochavas de 4 m de lado cuando las líneas municipales concurrentes formen un ángulo entre 135° y 50°. Cuando el ángulo sea menor de 50° los lados de la ochava serán de 8m.



Art. 5: Se considera subdivisión simple de suelo de un parcelamiento urbano, cuando:

1. No exista cesión de calles ni reserva fiscal.
2. Los inmuebles a subdividir sean inferiores a 5.000 m2;
3. La cantidad de lotes no supere las 12 parcelas.



Art. 6: Las parcelas deberán:

1) Respetar las dimensiones mínimas y las normas establecidas para la zona a la cual pertenece.

2) Las líneas divisorias laterales deberán encontrarse en ángulo recto con la línea municipal, en caso de curvas deberán seguir su radio.

3) Contar con acceso directo a la vía pública.

Art. 7: Todo loteo y subdivisión simple en áreas urbanas deberán ser provistos de las siguientes obras de infraestructura, las cuales serán por cuenta y cargo del propietario del fraccionamiento, no pudiendo ser esta obligación delegada bajo ningún concepto.

Agua Corriente: Deberá proveerse el servicio de Agua Corriente al frente de todas las parcelas resultantes, y en los lugares que el ente responsable del suministro, no este en condiciones de asegurar la provisión de la misma, el presentante deberá, mediante la construcción de obras necesarias, realizar la captación, reserva, potabilización y distribución, cuyo proyecto, dirección y ejecución deberá contar con la aprobación del Ente que corresponda y la aprobación final de la municipalidad.

Tratamiento de Efluentes: Las parcelas resultantes deberán estar conectadas a la colectora y cuando no puedan anexarse a la misma, los lotes por separado o en conjunto, estarán dotados de un sistema de tratamiento de los efluentes cloacales mediante la construcción de las obras necesarias, cuyo proyecto, dirección y ejecución deberá contar con la aprobación de la municipalidad, teniendo esta ultima la facultad para inspeccionar la calidad del agua depurada cada vez que lo requiera.

Energía Eléctrica: Todas las parcelas deberán ser provistas en su frente con este servicio, mediante la construcción de las obras necesarias, cuyo proyecto, dirección y ejecución deberá contar con la aprobación del Ente que corresponda y la aprobación final de la municipalidad.

Según los requerimientos de cada zona, este servicio deberá ser provisto obligatoriamente en forma subterránea, colocándose gabinetes especiales a la altura del piso.

Alumbrado Público: Deberá dotarse del servicio de alumbrado que servirá a las parcelas resultantes y a los espacios comunes, mediante la construcción de todas las obras necesarias, cuyo proyecto, dirección y ejecución deberá contar con la aprobación del Ente que corresponda y la aprobación final de la municipalidad. Según la zona en que se encuentre emplazado, el servicio deberá ser provisto obligatoriamente en forma subterránea

Eliminación de Residuos: La recolección de residuos domiciliaria se adecuará a la legislación vigente en el municipio.

Apertura de calles: Deberá ejecutarse la apertura de calles, la cuales se dejarán en condiciones óptimas de transitabilidad y pasaran a dominio municipal.

Art. 8: Toda parcela remanente de una subdivisión tendrá como mínimo las dimensiones de frente y superficie permitidas en la zona correspondiente.

Art. 9: Se autorizará la subdivisión de parcelas edificadas cuando se demuestre que las parcelas resultantes y construcciones que se desean mantener se ajusten a la presente Ordenanza con una tolerancia máxima, en menos, de hasta el 10% de las medidas mínimas exigidas, debiendo entenderse esto como excepción y no como norma.

Art. 10: De una parcela se pueden separar fracciones para acrecentar otras colindantes, siempre que la parcela cedente quede con las dimensiones mínimas establecidas en esta norma. Se admite el englobamiento de parcelas aún cuando la parcela resultante no se ajustara a las disposiciones de esta norma.

Art. 11: El solicitante de un loteo y/o subdivisión simple en forma conjunta con la presentación formal del mismo, deberá acompañar Estudios de Evaluación de Impacto Ambiental y Estudio de suelo, en concordancia con las normas vigentes en la materia, confeccionado por profesional habilitado.

Art. 12: Una vez efectuada la presentación formal y aprobada la misma por el Poder Legislativo, el propietario estará en condiciones de solicitar la visación del fraccionamiento, y a tal fin deberá cumplimentar los requerimientos establecidos en las normas administrativas vigentes.

Art. 13: Las calles o vías públicas que se proyecten deberán:

1. respetar el trazado oficial establecido a nivel municipal
2. favorecer una correcta conectividad con el trazado ya existente a juicio fundado de la administración de Obras Públicas Municipal.
3. incluirse en todo fraccionamiento calles que aseguren el tránsito y el libre escurrimiento de aguas sin afectar parcelas existentes o creadas.
4. evitar la salida directa de los fraccionamientos con frente a rutas nacionales o provinciales de la totalidad de los lotes debiendo proyectar una calle lateral, la cual se regirá según reglamentación de Vialidad vigente.
5. en el caso de zonas urbanizables favorecer la correcta conectividad con el trazado ya existente y/o con los lotes linderos factibles de fraccionamiento cuyo proyecto se ajustara a las indicaciones impartidas por la administración de Obras Públicas Municipal.
6. incluir si fuera necesario la construcción de alcantarillas y/o puentes, las que se harán por cuenta y cargo del propietario del fraccionamiento, no pudiendo ser esta obligación delegada bajo ningún concepto.
7. cumplir con las siguientes anchos mínimos:
1. En las calles, de 15(quince) metros, distribuyéndose 9(nueve) metros para la calzada y 6(seis) metros para veredas.
2. En avenidas de tráfico medio, de 20 (veinte) metros, distribuyéndose 13 (trece) metros para la calzada y 7 (siete) metros para veredas.
3. En avenidas principales, de 25 (veinticinco) metros, distribuyéndose 18 (dieciocho) metros para la calzada y 7 (siete) metros para veredas.

Entendiéndose por:

CALLE a las vías de circulación de bajo volumen de tráfico cuya función principal es posibilitar el acceso directo a las edificaciones.

AVENIDAS DE TRÁFICO MEDIO las que tiene por función la distribución del tráfico urbano local y la conexión entre diferentes sectores de la ciudad.

AVENIDAS PRINCIPALES se entiende a las vías de circulación que permiten los accesos y egresos principales de la ciudad.

Art. 14: Las superficies que se destinen para vías públicas deberán transferirse gratuitamente a la Municipalidad.

Art. 15: En todos los casos será obligatorio ceder a favor de la Municipalidad una superficie equivalente al diez por ciento (10 %), del predio a subdividir, que será destinado a la Corporación Municipal, sin contar el espacio destinado a calles o vías públicas.

Quedan exceptuadas de esta obligación las subdivisiones simples.

Art. 16: De la superficie cedida por la aplicación del artículo anterior, las distintas oficinas técnicas aconsejarán sobre el diseño preliminar, las funciones y destinos que considere pertinente, como ser

1. para espacios verdes,
2. para equipamientos comunitarios,
3. para el mejoramiento de la urbanización e infraestructura del sector,
4. para cualquier otro destino que el Honorable Consejo Deliberante considere conveniente.



Art. 17: Correrán por cuenta del propietario del suelo a fraccionar: la apertura, el movimiento de suelos, el enripiado, u otras soluciones de pavimentación admitidas. Correrá por cuenta de la Municipalidad el mantenimiento de tales vías una vez obtenida la Aprobación final del fraccionamiento y transferidas las mismas a la Comuna.

Art. 18: En el caso de límites entre futuras urbanizaciones y área rural, la apertura de las mismas correrá por cuenta y cargo del primero que realice el fraccionamiento y la calle tendrá el ancho requerida para cada zona.

En el caso de límites entre linderos que pertenezcan a la misma zonificación, la apertura de las mismas correrá por cuenta y cargo del primero que realice el fraccionamiento.

Art. 19: El Ejecutivo Comunal deberá exigir Estudios de Impacto Ambiental previo a la apertura de cualquier calle o camino, público o privado. Tales trazas constituyen potenciales vías públicas, con posibles afectaciones topográficas y ambientales expresamente prescriptas en la Ley Provincial Nº 4032.

Art. 20: Para obtener la aprobación de un fraccionamiento el interesado deberá presentar un diseño preliminar en carácter de anteproyecto de mensura y fraccionamiento, previo a la presentación del plano definitivo del loteo o fraccionamiento a realizar; en el cual se indicarán las medidas y superficies de cada una de las parcelas a crear y del espacio para espacio verde y reserva fiscal con su correspondiente ubicación, y el trazado de las calles.

Art. 21: Luego de autorizado el anteproyecto de mensura, La Dirección de Catastro Municipal extenderá las instrucciones para relacionar planimétricamente el inmueble a fraccionar en un plazo que no podrá exceder los 15 días hábiles, quedando además el propietario en condiciones de continuar el trámite administrativo.

Art. 22: Con el objeto de obtener la visación del proyecto definitivo, el interesado deberá presentar un expediente de loteo o fraccionamiento que contendrá, todos los requisitos enunciados en las Reglamentaciones generales para cada caso de fraccionamiento o loteo.

Art. 23: La Municipalidad y el propietario del suelo a fraccionar, suscribirán un Convenio por el cual se garantice la ejecución de las obras de infraestructura en tiempo y forma. En el mismo se consignará:

1. los servicios públicos que deberá realizar el propietario,
2. garantía ofrecida, en concordancia con el artículo respectivo,
3. plazo de ejecución de los mismos,
4. multa por incumplimiento,
5. forma de rescisión del Convenio, y
6. ejecución de la garantía.



Art. 24: Las subdivisiones simples quedarán exceptuadas del cumplimiento del Convenio al que se hizo referencia en los artículos anteriores.

Art. 25: Queda facultado el Ejecutivo Comunal para prorrogar el plazo de ejecución de las obras de infraestructura a solicitud del promotor, siempre que:

1. mediasen causas debidamente justificadas o informe favorable de la autoridad de aplicación de la presente norma;
2. se mantengan las garantías de ejecución de las obras de infraestructura.



Art. 26: El propietario del inmueble a lotear deberá constituir una garantía que podrá efectivizarse, a elección del municipio, mediante:

1. Garantía hipotecaria, la cual podrá constituirse sobre un inmueble distinto del que se pretenda fraccionar.
2. Aval bancario.
3. Seguro de caución.
4. Títulos nacionales.
5. Dinero en efectivo.
6. Un Porcentaje de los Lotes del Fraccionamiento a subdividir



Art. 27: Para la estimación del monto de la garantía la autoridad de aplicación requerirá previamente a la suscripción del convenio citado copia de los presupuestos correspondientes a cada una de las obras de infraestructura a realizar y sus planes de trabajo o cronograma de obras.

Art. 28: Si las obras de infraestructura no se realizarán dentro del plazo previsto, o no estuvieran totalmente terminadas, la Municipalidad podrá ejecutarlas a través del organismo que corresponda, haciendo efectiva la garantía en forma total o parcial, sin necesidad de interpelación judicial.

Art. 29: Una vez ejecutadas todas las obras de mensura, civiles y de infraestructura y servicios previstos, a solicitud del propietario el Ejecutivo Comunal realizará una Inspección Final donde se verifique el cumplimiento de las obras civiles realizadas en concordancia con las normas vigentes y con las especificaciones del proyecto de fraccionamiento oportunamente visado.

Art. 30: Para la obtener la de Aprobación final del fraccionamiento y su correspondiente Certificado, se deberá cumplir con lo siguiente:

1. La citada Inspección Final favorable;
2. La verificación municipal del total cumplimiento del Convenio suscripto entre la Municipalidad y el propietario;
3. La comprobación municipal de que se cumplió con el perfeccionamiento de la cesión de las vías públicas y del suelo para reserva fiscal.



Art. 31: Presentando ante la Dirección de Catastro los certificados finales de obra, el propietario podrá solicitar la devolución o cancelación de la garantía que hubiere constituido. Asimismo, dichos documentos serán remitidos a la Dirección de Catastro a los fines del otorgamiento del alta definitiva de las parcelas creadas por el correspondiente fraccionamiento.

Art. 32: Sólo se podrá realizar propaganda sobre fraccionamientos cuando:

1. Su proyecto definitivo obtuvo el visado correspondiente;
2. Entre en vigencia el Convenio entre el propietario y la Municipalidad para garantía de la ejecución de las obras de infraestructura.



Art. 33: La propaganda deberá ajustarse a la realidad de la urbanización y no podrán anunciarse obras que no se hallen debidamente ejecutadas o garantizadas. El loteador deberá hacer constar en forma clara la identificación del respectivo expediente municipal, etapa del trámite y número de convenio.

Art. 34: Cuando se constatare el incumplimiento de lo precedente el Ejecutivo Comunal deberá proceder inmediatamente, y sin perjuicio de las sanciones que pudieren corresponder, a dar amplia publicidad al hecho.

Art. 35: Las sanciones a los infractores, sin perjuicios de otras acciones que correspondan, serán:

1. Multas por día de publicación u ofrecimiento público;………….
2. Suspensión de la habilitación comercial del oferente de la subdivisión del lote.



Art. 36: Para usar una parcela, edificio, estructura, instalación o parte de ellos, con destino a actividades nominadas en la presente Ordenanza deberá solicitarse un Certificado de Uso Conforme.

Art. 37: El pedido del certificado, deberá contener:

a) nombre y domicilio del usuario;

b) ubicación catastral de la parcela;

c) medidas y superficie de la parcela;

d) superficie cubierta existente y proyectada total y la proyección horizontal sobre la parcela;

e) especificación de la función o actividad a desarrollar;

f) especificaciones del tipo de producto que elabora, comercializa, almacena o distribuye;

g) motivo que justifica el pedido (ampliar, reconstruir, transformar, etc.).

h) una declaración del interesado del conocimiento de las normas de planeamiento aplicables en su caso.

Art. 38: Si las Oficinas Técnicas Competentes de la Municipalidad lo consideraran pertinente, podrán solicitar una ampliación de datos presentados.

Art. 39: El Municipio deberá expedir el Certificado de Uso Conforme dentro de los 10 días corridos a partir del día de presentación. Este plazo podrá ser extendido si se considera necesario efectuar consultas a otras reparticiones, o requerir la ampliación de datos por parte del solicitante.

Art. 40: Luego de la aprobación, de la solicitud, el Certificado de uso conforme deberá adjuntarse para la iniciación de todo expediente de obra, instalación o habilitación. Y perderá su validez si no fuera utilizado dentro de los 6 meses de su otorgamiento.

Art. 41: El municipio dejará constancia de la zonificación, condición de edificio o uso no conforme, en el informe previo a la enajenación de los inmuebles.

Art. 42: El solicitante deberá cumplir con las pautas normativas y las restricciones que la Administración establezca, sujeta a derecho, independientemente de la obtención del certificado de uso conforme.

Art. 43: Para la obtención del permiso de construcción el solicitante deberá presentar:

1. el Certificado de Uso Conforme;
2. la documentación gráfica y escrita del proyecto de referencia, dejando constancia del conocimiento de la normativa vigente para la zona donde se implantará tal uso o edificio;
3. otras certificaciones de práctica, de acuerdo a lo requerido por el Ejecutivo Comunal.



Art. 44: Los permisos de construcción, demolición, refacción o ampliación, caducan a los 24 meses de su aprobación, perdiéndose los derechos y eventuales tasas que se hubieren abonado. Asimismo, se cumplirán con las siguientes especificaciones:

1. la vigencia del permiso de construcción podrá ampliarse en el caso de grandes obras ( más de 300 m² ……..) a solicitud del interesado dirigida al Ejecutivo Comunal;
2. el plazo de vencimiento a los permisos otorgados con anterioridad a la promulgación de la presente Ordenanza, comenzará a computarse a partir de la fecha de su promulgación;
3. cuando el permiso de construcción hubiere vencido deberá aplicarse las normativas vigentes al momento de solicitar el nuevo permiso;
4. Si dentro del lapso de 18 meses las obras iniciadas fueran paralizadas y reiniciadas, mantendrán vigente el permiso de construcción otorgado.



Art. 45: El Poder Ejecutivo Municipal deberá evaluar si las solicitudes de habilitación de usos y proyectos de arquitectura cumplen con la normativa vigente, pudiendo instruir las inspecciones que correspondan para el logro de tales fines.

Art. 46: Las faltas respecto al cumplimiento del cuerpo normativo podrán penalizarse con distintas acciones concomitantes:

1. gravámenes sobre la propiedad inmueble, generándose recargos acumulativos respecto al valor del mismo;
2. la exigencia de suspender las obras y/o de restituir la situación, o de realizar las correspondientes acciones mitigatorias;
3. la exigencia a las empresas prestatarias de servicios que no otorguen los mismos sí los predios y/o construcciones existentes no cumplen con las normativas vigentes.
4. la activación automática, luego de establecida la falta, del uso no conforme para el predio en cuestión.



Art. 47: Cualquier plan o proyecto que afecte a las instalaciones de infraestructura, deberá ser elaborado con la máxima coordinación entre la entidad redactora y las instituciones gestoras o concesionarias, en su caso.

Art. 48: Todas las instalaciones de servicios infraestructurales podrán dar lugar a la imposición de servidumbres y áreas o franjas de terrenos de protección.

Art. 49: Los estudios necesarios para regular las condiciones particulares de localización de los equipamientos de servicios de infraestructura deberán ser realizados por el departamento ejecutivo y posteriormente elevados al Concejo Deliberante para su tratamiento y aprobación.

Art. 50: Para el desarrollo de los equipamientos para el transporte la Autoridad de Aplicación podrá requerir, según corresponda, la elaboración de un Plan Especial o Sectorial o de un Proyecto Urbano.

Art. 51: En todos los casos se analizarán las condiciones de edificación y el régimen de los usos asociados a la actividad principal y se realizarán estudios específicos de transporte y tráfico en los que se analice el impacto de las obras o mejoras a realizar.


Art. 52: La zona Centro incluye a todos los lotes comprendidos entre la ruta nacional Nº 40, la avenida San Martín y la calle Islas Malvinas.

Art. 53: En la zona Centro se deben respetar los siguientes patrones:

1. superficie mínima de 300 (trescientos) m².
2. lado mínimo 12,50 (doce y medio) metros lineales.
3. Retiro de fondo el 20 % (veinte porciento) de la superficie.
4. FOS (factor de ocupación del suelo): 0.70
5. FOT (factor de ocupación total): 1.40
6. FDH (factor de densidad habitacional): Una vivienda cada 150 m²
7. Altura máxima: 10 (diez) metros.
8. Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.



Art. 54: La zona Residencial de Servicios comprende desde la intersección de la ruta nacional nº 40 y el callejón Trafian, siguiendo por mismo hacia el este incluyendo todo el lote 19 ubicado al este de la ruta 40; la totalidad de los lotes 27 y 26; los loteos existentes a la fecha en el lote 32; los loteos existentes a la fecha dentro de los lotes 28 y 30 al oeste de la ruta 40. Se exceptúan de esta zona los sectores correspondientes a la zona Residencial Comercial.

Art. 55: En la zona Residencial de Servicios se deben respetar los siguientes patrones:

1. superficie mínima de 500 (quinientos) m².
2. lado mínimo 15 (quince) metros lineales.
3. Retiro de frente………
4. Retiro lateral………
5. Retiro de fondo el 20 % (veinte porciento) de la superficie.
6. FOS (factor de ocupación del suelo): 0.70
7. FOT (factor de ocupación total): 1.40
8. FDH (factor de densidad habitacional): Una vivienda cada 250 m²
9. Altura máxima: 10 (diez) metros.
10. Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.



Art. 56: La zona Residencial Comercial comprende la primera fila de lotes sobre ambos lados de la ruta 40 desde su intersección con la calle Islas Malvinas hasta la intersección con el callejón Salamín; la primera fila de lotes de ambos lados de la avenida San Martín desde su intersección con la ruta 40 hasta la intersección con el callejón Benavente.

Art. 57: En la zona Residencial Comercial se deben respetar los siguientes patrones:

1. superficie mínima de 600 (seiscientos) m².
2. lado mínimo 20 (veinte) metros lineales.
3. Retiro de fondo el 20 % (veinte porciento) de la superficie.
4. FOS (factor de ocupación del suelo): 0.70
5. FOT (factor de ocupación total): 1.40
6. FDH (factor de densidad habitacional): Una vivienda cada 300 m²
7. Altura máxima: 10 (diez) metros.
8. Cantidad de niveles: planta baja y primer piso.



Art. 58: Definiciones y normas complementarias:

1. Se denomina Retiro de Frente a la distancia fijada entre la Línea Municipal y la Línea de Fachada de Frente.
2. Línea Municipal es aquella que deslinda la parcela de la vía pública actual o la línea señalada por la Municipalidad para una futura vía pública.
3. Se denomina Retiro Lateral a la distancia fijada entre las líneas divisorias Laterales de la parcela y la línea de Fachada Lateral.
4. Se denomina Retiro de Fondo a la distancia fijada entre la Línea Divisoria de Fondo de parcela y la Línea de Fachada de Frente Interno.
5. A fin de conformar un centro libre de manzana dentro del área urbana, se establece para las parcelas de largo mayor o igual a veinticinco (25) metros un retiro de fondo.

f) El retiro de fondo en parcelas cuyo largo sea superior al eje medio de la manzana, se contará a partir de dicho eje medio, el que será considerado como línea divisoria de fondo de parcela.

g) En parcelas de esquina se considera línea divisoria de fondo a la opuesta a la línea de frente de ancho menor.

h) Los casos de parcelas cuya Línea Divisoria Lateral no alcance los veinticinco (25) metros de longitud medidos desde la Línea Municipal, quedarán eximidos del retiro de fondo obligatorio.

i) El centro libre de manzana de cada parcela podrá contener una edificación secundaria, no computándose como tal a pequeños invernaderos de hasta 100 m². Debiendo cumplir obligatoriamente con:

1. Separación de cinco (5) metros como mínimo de la edificación principal.
2. No podrá constituir domicilio independiente de la edificación principal y deberá conformar una unidad indivisa con el resto del inmueble.
3. Será destinada a actividades complementarias a la vivienda unifamiliar o multifamiliar, de acuerdo al uso principal admitido en la parcela.
4. La edificación secundaria tendrá una profundidad máxima de cinco (5) metros, medida a partir de la Línea Divisoria de Fondo y su altura máxima no podrá superar los cuatro metros con cincuenta centímetros (4,5 m) medidos a partir de la cota de parcela.
5. La superficie de la edificación secundaria será computable en el cálculo del FOS y FOT.

j) Las parcelas encuadradas dentro del régimen de condominio deberán contar con el consentimiento escrito previo del total de los propietarios para la aprobación municipal de la edificación secundaria.

k) En las edificaciones secundarias no podrán almacenarse productos peligrosos o inflamables ni instalarse equipos que produzcan molestias a las parcelas linderas.

l) Se denomina Factor de Ocupación del Suelo (FOS) a la relación entre la proyección sobre la cota media del terreno natural de las superficies cubierta y semicubierta edificadas y la superficie total de la parcela.

m) No será computable para el FOS toda superficie conformada por voladizos, aleros o salientes menores de sesenta centímetros (0,60 metros) desde el plano límite de la edificación y los halles fríos.

n) Se denomina Factor de Ocupación Total (FOT) a la relación entre las superficies cubiertas y semicubierta máximas edificadas y/o a edificar y la superficie de la parcela.

ñ) A los efectos del cómputo de superficie cubierta edificada, no será considerada como tal la correspondiente a:

I) Aquellas superficies, como ser: gabinetes, tanques y todo servicio común que no puedan interpretarse como local habitable.

2. Las plantas libres, entendiéndose como tal a la totalidad de la superficie ubicada en cualquier nivel, que no puedan interpretarse como locales habitable y que cuenten con dos lados abiertos como mínimo.
3. Los halles de acceso y distribución, los halles fríos, las circulaciones comunes y las escaleras

o) Se denomina Factor de Densidad Habitacional (FDH) a la relación entre una unidad habitacional y la superficie de terreno.

El FDH será de aplicabilidad al uso residencial o de la parte residencial de los edificios de uso mixto.

p) Como mínimo, el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie total de la cubierta deberá tener una pendiente mínima de veinte grados sexagesimales (20º).

q) Solo podrán ubicarse por encima de la altura máxima permitida: tanques de distribución de agua, antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de carga.

Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con los mismos materiales y terminaciones de las correspondientes fachadas, con las cuales deberán formar una unidad de composición arquitectónica.

r) La exigencia de forestación y desarrollo de espacios verdes deberá contemplar las siguientes alternativas de acuerdo al tamaño del lote y a su área de reserva.

1. Alternativa 1: Se permite el uso de coníferas sólo en el centro de las superficies mayores a cincuenta (50) m², y/o estar distanciadas de linderos como mínimo veinte (20) metros
2. Alternativa 2: Se recomienda el uso de plantas ornamentales o frutales en su periferia, con una altura de hasta cinco (5) metros y un ejemplar cada quince (15) metros (se recomienda el uso de caducifolias, frutales u ornamentales).
3. El retiro mínimo de la medianera en árboles de hasta cinco (5) metros de altura debe ser superior a dos (2) metros. Se permitirá el cultivo de especies a la par de la medianera (únicamente cuando ésta sea de material) y en medidas que no sobrepasen los cinco (5) metros de altura o los cuarenta y cinco (45) grados de inclinación sobre la parte superior de la medianera.



Art. 59: Los espacios destinados para el estacionamiento de vehículos deberán respetar las siguientes pautas:

1. Se define como módulo de estacionamiento el espacio debidamente señalizado destinado a la estancia de vehículos.
2. Sus dimensiones mínimas serán las siguientes:

1) Para vehículos de dos ruedas: Doscientos sesenta (260) centímetros de longitud por ciento cincuenta (150) centímetros de ancho.

2. Para automóviles: Quinientos (500) centímetros de longitud por doscientos cincuenta (250) centímetros de ancho.

3) Para vehículos industriales livianos: Quinientos noventa (590) centímetros de longitud por doscientos setenta (270) centímetros de ancho.

4. Para vehículos industriales pesados y autobuses: Nueve (9) metros de longitud por tres (3) metros de ancho.
3. Los anchos citados se entenderán como dimensiones libres entre ejes de marcas delimitadoras perimetrales del módulo, admitiéndose una reducción por existencia de columnas, pilares u otros obstáculos fijos, de hasta un diez por ciento (10%) del ancho en, como máximo, el veinte por ciento (20%) de la longitud de la plaza.
4. Las dimensiones consignadas en los incisos correspondientes, para los módulos de estacionamiento deben entenderse como netas con exclusión de los espacios para circulación y maniobras.
5. A fin de evitar la acumulación de gases procedentes de los motores de los vehículos, todos los garajes cubiertos dispondrán de ventilación adecuada, que podrá ser natural o forzada.
6. Todo estacionamiento deberá tener acceso directo desde la vía pública.

g) La dotación de estacionamiento privado de un edificio, local o actividad seguirá los siguientes parámetros:

1. Vivienda unifamiliar: un módulo para automóviles por vivienda
2. Vivienda multifamiliar: un módulo para automóviles cada dos viviendas
3. Conjuntos habitacionales de interés social: un módulo para automóviles cada tres viviendas
4. Usos no residenciales con una superficie total cubierta por parcela de hasta ciento cincuenta (150) metros cuadrados: sin exigencias
5. Usos no residenciales con una superficie total cubierta por parcela mayor a ciento cincuenta (150) metros cuadrados: un módulo para automóviles cada cincuenta (50) metros cuadrados cubiertos de local.

h) La Autoridad de Aplicación podrá eximir de la obligación de disponer de la dotación de estacionamiento o de carga y descarga regulada en esta Sección, reducirla o aceptar otras soluciones en aquellos edificios en los que concurran circunstancias que, a su juicio desaconsejen la aplicación de los parámetros fijados por razones derivadas de las características del edificio, las condiciones particulares del uso, la dificultad de acceso de vehículos, las características de las vías circulatorias o de la parcela, la proximidad de puntos conflictivos desde el punto de vista del ordenamiento del tráfico vehicular y otras similares.

i) La exención total o parcial requerirá un informe técnico previo que justifique la admisibilidad del impacto generado por la inexistencia o disminución de estacionamiento y se hará constar en el correspondiente permiso municipal de obra.

j) La Autoridad de Aplicación podrá exigir parámetros superiores a los establecidos en la presente Sección para usos no residenciales y en función de las características y de las condiciones de su ámbito de implantación.

k) Todo uso que por su índole implique la necesidad de maniobras de vehículos de carga deberá contar con la provisión de espacios adecuados para que las operaciones de carga y descarga se cumplan obligatoriamente dentro de la parcela y de forma de no afectar el tránsito en la vía pública. Se entiende por tales operaciones además de la carga y descarga propiamente dicha de los vehículos, las maniobras que estos tengan que realizar para salir marcha adelante y la espera de los mismos.

l) El módulo para carga y descarga tendrá una superficie mínima de treinta (30) metros cuadrados con exclusión de los espacios para circulación y maniobras.

m) Toda entrada de vehículos estará ubicada a una distancia mayor o igual a 1 metro de la intersección de la Línea Municipal (L.M.) con la Línea Municipal de Esquina (L.M.E.) debiendo proveerse solado a todo el ancho que abarque dicha entrada y hasta el cordón de la acera.

Art. 60: Todo propietario de parcela para la cual la Municipalidad pueda dar línea y nivel definitivos está obligado a construir y conservar la acera correspondiente al frente del predio. Si se negara ha hacerlo, personal municipal o contratado por este podrá hacerlo con costas a cargo del frentista.

El Ejecutivo Comunal reglamentará las exigencias para el tratamiento de los espacios frentistas a las vías públicas.

Art. 61: Se deberá cumplir para las personas con movilidad y comunicación reducida lo prescripto por la Ley Nº 22.431 y modificatorias.

Art. 62: Todo propietario de terreno baldío está obligado a construir y conservar un cerco que materialice el límite con la vía pública, pudiendo ejecutarse con mampostería, madera o cercos vivos según la zona.

Art. 63: La cartelería que se utilice para publicidad y/o anuncios de cualquier índole que hagan uso del espacio público para su ubicación, deberá cumplir las siguientes condiciones:

1. Su altura será libre en los casos en que el plano del cartel coincida con el plano de la fachada.
2. En el caso de ser perpendiculares a ésta, su altura no podrá ser inferior a los 2,50 m.; medidas desde el nivel 0,00 de la acera. En ningún caso la altura del cartel podrá sobrepasar la altura de la edificación recomendando que su ejecución mantenga características constructivas acorde con la arquitectura propuesta.
3. El ancho de los carteles no podrá sobresalir los 2/3 del ancho de la vereda.
4. Antes de la colocación del cartel deberá someterse el mismo a la aprobación del municipio mediante un croquis con las dimensiones proyectadas y los materiales a utilizar.



Art. 64: Los toldos y marquesinas tendrán una altura mínima de 3,00 m. en su parte inferior, tomada desde el nivel 0,00 de la vereda y no podrá ocupar más de las 2/3 partes del ancho de la misma.

Art. 65: Todo propietario u ocupante está obligado a conservar el edificio y sus instalaciones complementarias en perfecto estado de solidez e higiene, de manera de no comprometer la seguridad de sus habitantes y terceros.

Art. 66: Todo propietario está obligado a mantener su predio libre de desperdicios, vegetación indeseable, animales dañinos y otros elementos que atenten contra la higiene y estética.

Art. 67: Todo propietario u ocupante está obligado a mantener y cuidar los árboles ubicados frente a su predio. Si por razones de proyecto fuese necesario eliminar algunos árboles de la acera, el propietario deberá:

1. solicitar la autorización a la Oficina Técnica Competente;
2. reponer dicho árbol dentro del tramo de vereda correspondiente al frente de su parcela.



Art. 68: Los depósitos comprenden aquellas construcciones cuyo objeto es el almacenaje, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes, productos y mercaderías con exclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, distribuidores y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público. Se exceptúan los depósitos anexos a otros usos no industriales.

Art. 69: Según el tipo de productos permitidos para su almacenaje, los depósitos se subdividen en:
Depósitos tipo de productos a almacenar
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Art. 70: Los tipos de productos a almacenar en los depósitos se especifican en el Anexo I – Clasificación de Depósitos.

Art. 71: Los usos permitidos o no en el área urbana y sus definiciones figuran en el Anexo II de la presente ordenanza.

Art. 72: De forma.